房产：分家析产行为应具法律效力，不能单纯以其后的物权登记为判断物权归属的唯一根据

父母与子女签订协议约定将房屋建成后的所有权、使蔡思斌律师用权分配给子女，即便后续讼争房产有登记在父母名下，其后父母是否仍对房屋该房屋享有所有权？福州中院的一个案例对此作出认定，认为分家析产行为应具有法律效力，其后的物权登记行为不能改变该行为。
2000年2月25日，林某某将讼争房通过《关于订立分居分家合约字》进行分割，林某一、林某二系见证人。林某某是唐某某的丈夫，于2015年10月28日病亡。林某某与唐某某共育两子一女，分别是林某甲、林某乙、林某丙。2016年1月26日，闽侯县房地产管理所查询讼争房系登记在林某某名下。
林某某（1929年7月29日出生，2015年10月28日死亡）与唐某某于1954年9月30日登记结婚，婚后育有两子一女即林某甲、林某乙、林某丙。1976年，经审批自建，林某某取得福建省闽侯县南屿镇某房屋产权。2000年，因南屿镇旧城改造需要，该房屋需拆除重建。2000年2月25日，房屋重建前，林某某、唐某某与林某甲、林某乙签订《关于订立分居分家合约字》（以下仍简称《约字》），《约字》内容如下：“一、现有家庭情况。1、我们一家共有8人，本人林某某73岁……二、事因旧街道改建，涉及本屋全部拆建事项，为了适应旧城改造美化环境，经过父子兄弟协商面议，坚持互助互利原则精神达成决定是：1、要服从镇政府决定把旧厝全部房屋原拆原建，建成钢筋混凝土框架结构的肆层楼单元式民房，壹层是店面，贰、叁、肆层是单元式三房二厅，厨房、卫生间面积共114.4平方米。2、改建后房屋装修要求各层单位的房厅、厨房、卫生间等内墙白灰分数完成，水电安装完备，总之要达到可住为止。3、第壹层占地面积100平方米是三间店面。4、旧厝房屋拆建，所需要用款项全部由林某乙投资负责建设完成。三、改建后的房屋、店面分配所有权、使用权如下：1、第贰层单元房屋全部由父母两人居住使用至终身，后交给林某乙房产所有权、使用权。2、第肆层单元房屋全部所有权、使用权是属于林某甲、郑某某、林某丁等三人共同所有。3、第叁层单元房屋全部所有权、使用权是属于林某乙、黄某某、林某戊等三人共同使用、所有。4、第壹层三间店面是属于林某乙所有权、使用权、父母健在时，林某乙保证付给三分之一的店租。5.改建后新厝扶梯间1-4层作为通行通用，任何一方不得干涉。6、改建后所有房屋由一至肆层，一般不得私自出卖，万一要出售，变卖者必须经过父子、兄弟共同研究决定。以上分居分家约字共计贰页，壹式叁份，各执壹份为据。”林某二、林某一于事后在《约字》见证人栏处署名。同年，讼争房屋由林某乙出资建设完成并投入使用。2006年8月，该房屋进行产权登记，经审批仅取得三层楼房的产权（总面积为397.12㎡），产权登记于林某某名下。讼争房屋建成至今的使用情况如下：第一层店面由林某乙管理出租并收益，第二层房屋由唐某某、林某某居住使用，第三层房屋由林某乙及其妻女使用，第四层房屋2010年至2012年期间曾以林某乙的名义出租、2013年至2016年由林某甲出租收益。
唐某某向一审法院起诉请求：一、依法分割座落福建省闽侯县南屿镇某房屋（产权证号：XXXXXXXX，面积397.12㎡），确认原告享有248.2㎡，被告林某甲、林某乙、林某丙各享有49.64㎡；二、本案的全部诉讼费用由林某甲、林某乙承担。
闽侯法院一审认为，产权人生前已处分的房屋死后不宜认定为遗产，本案讼争房系林某某于2000年订立《关于订立分居分家合约字》就已处分的财产，在林某某死后不宜认定为遗产。原告唐某某主张其不知道《关于订立分居分家合约字》的内容，但法庭调查中，唐某某明确表示当时房子的所有事情都是林某某所做，至于房屋的分割都是父子俩决定的，因此应视为唐某某有授权林某某处理房子相关事宜并同意父子的决定，且从2000年订立《关于订立分居分家合约字》以来至林某某死亡前，原告从未提出异议，故对原告的主张不予支持。《关于订立分居分家合约字》第二大点第4小点明确记载，旧厝房屋拆建，所需要用款项全部由林某乙投资负责建设完成，庭审中，被告林某甲、林某乙对其自身在《关于订立分居分家合约字》落款中的签字、盖章均无异议，原告唐某某、被告林某甲也未向法庭提交有效的证据证明旧厝房屋拆建的款项并非由林某乙出资的这一主张，故本院对原告唐某某、被告林某甲认为并非林某乙出资盖房的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国继承法》第三条之规定，判决：驳回原告唐某某的诉讼请求。
唐某某不服一审判决，提起上诉。福州中院二审认为，本案讼争房屋系林某某名下的旧房拆除后在原址重建形成，重建之前，林某某、唐某某、林某甲、林某乙通过《约字》约定了林某乙负责重建所需全部出资的义务，并将房屋建成后的所有权、使用权分配给林某乙等人，林某某、唐某某对讼争房屋不享有所有权。《约字》签署后，林某乙依约出资并负责建造讼争房屋，房屋亦依约投入使用，因此，所有权分配的约定也应同时生效。讼争房产虽然登记在林某某名下，但由于林某某、唐某某实际上不享有房屋所有权，唐某某主张讼争房产系其与林某某的夫妻财产，要求分割并继承，缺乏事实依据。唐某某主张一审调查程序违法，经查阅调查笔录及听取林某甲提供的录音资料，一审系依法在法官主持下对当事人进行询问，制作调查笔录，并无程序违法。综上所述，唐某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

福州房产律师蔡思斌评析：
本案中，讼争房屋产权虽然登记在已经过世的林某某名下，但分家析产的财产处分的行为已经改变了物权，应该要考虑实际物权的归属。讼争房在林某某生前处分过，已经不属于林某某的遗产。从2000年签署《约字》起，所有权分配的约定也应同时生效。

蔡思斌律师
2017年7月3日

案例索引：
福州市中级人民法院（2016）闽01民终4244号“唐某某与林某甲、林某乙、林某丙法定继承纠纷”，见《唐某某与林某甲、林某乙、林某丙法定继承纠纷二审民事判决书》（审判长郑芳，代理审判员金光玉、纪得军），载《无讼案例》（20161122）。

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