一则拆迁之后的分家析产案例分析

【案情介绍】

孙某（女）共生育四个子女，1987年改嫁与兰某结婚，改嫁时长子、长女，次女已成年，小女儿17岁。在孙某婚后，小女儿户口随孙某一起迁移到兰某所在辖区。

孙某与兰某婚后向村委申请了宅基地，1989年在宅基地上盖正房四间，东厢房两间，西厢房两间。房屋建成后，小女儿随孙某和兰某一起共同生活。1992年小女儿结婚，1994年生育一子，2000年离婚与王某再婚，王某也有一子。2008年兰某去世。2009年小女儿和王某搬到孙某处一起居住。

2010年房屋拆迁，孙某签署了拆迁协议，拆迁安置补偿款共计67万元，安置方式为回迁安置，优惠政策为每人享有40平米的优惠回购政策，孙某选择安置房4套，价值86万元。安置补偿协议签订后，差价由小女儿补足，现安置房产已经交付。

2010年，小女儿一家四人以分家析产为案由起诉孙某，要求对回迁安置的三套房产居住使用，一套由孙某居住使用。庭审中，出现以下情况：1、小女儿称曾对院落进行封顶，孙某对此认可，但认为是由自己出资小女儿参与的；2、小女儿在主房后边建设倒坐房三间，但拆迁协议中没有显示倒坐房的补偿安置情况；3、小女儿举出一份遗嘱及分家单。遗嘱注明：兰某和孙某依靠小女儿奉养照顾，养老送终，兰某和孙某故后，家庭财产及房屋由小女儿继承。分家单注明：孙某占用正房一间，厢房两间，其他房屋由小女儿继承和占用，孙某晚年生活由小女儿关心和照顾。另查孙某系文盲，遗嘱及分家单均是代书，代书人在庭审中没有出庭，但其出具的录音及书面证据不固定，对代书遗嘱，代书人有时称当时对遗嘱没有宣读，有时称已宣读，遗嘱当时见证人之一死亡，另一见证人是在事后补充签字。分家单代书人称孙某称不知情，就是写好之后让孙某按的手印。

【案情分析】

1、法律关系：原告四人以分家析产为案由提起诉讼，但诉讼请求为居住使用，诉请和案由明显不符，分家析产系对家庭财产所有权的归属进行分配处理，由此确定某个家庭成员对某些家庭财产享有所有权，而并非原告诉请之中谈到到居住使用权问题，因诉请与案由名下不符，显然原告在适用法律上存在错误。

2、被拆迁之前的房屋产权及拆迁款的归属问题：原告在庭审中称其参与住院封顶，被告也予以了认可，但由此认定原告就享有房屋产权显然不合逻辑。本人认为，原告如能举证其参与封顶而进行的支出情况，这部分支出应当作为债权由被告承担，如不能确定，则应由法院酌情由被告予以适当补偿原告。但房屋的所有权不应当予以变动，房屋补偿安置款系对被告房产进行的拆迁，故拆迁安置补偿款也应由被告所有。

3、小女儿建设的倒坐房问题：庭审中小女儿称在正房后边建设倒坐房三间，但拆迁补偿协议中没有显示出三间倒坐房的补偿情况，拆迁补偿安置款因没有涉及到倒坐房，所以小女儿所述的倒坐房和拆迁补偿安置没有关联性，更无权要求以三间倒坐房分割拆迁款及获得安置房产面积。

4、补偿标准问题：补偿款为被告所有，另因有被安置人享有40平米的优惠回购政策，和每人享有40平米的住房面积不同，故原告要求每人四十平米，原告共计四人，要求享有160平米的居住使用权不应被支持。

5、安置房产出资问题：回迁安置房是针对被安置人作出的，安置房产总价款为86万，补偿款为67万。差价由小女儿补足。因拆迁协议是由被告与拆迁人签署的协议，被安置房产的产权应当归属被告所有，而至于小女儿补足的房款，本人认为也是物权和债权的问题，即被告享有房屋所有的产权，而同时应偿还小女儿的债务。

6、遗嘱效力问题：孙某尚未去世，涉及孙某的部分财产孙某可以随时撤销。所以就是遗嘱有效的话，也只是涉及兰某的部分财产。根据我国民事诉讼证据规则，原告提供证据证明遗嘱的有效性，需提供完整配套的综合性证据材料方能证明有效，原告不仅要提供遗嘱，还应提供相关证据证明证据的合法性及真实性。庭审中，代书人没有出庭，见证人之一已经死亡，另一见证人证明为事后补签，根据现有证据，无法显示出遗嘱的合法性及有效性。且根据遗嘱表明，小女儿对孙某和兰某奉养照顾，养老送终，而实际上小女儿没有履行遗嘱标明的相关义务，故遗嘱不应作为有效遗嘱。

7、分家单效力问题：分家单归根应属于协议性质，必须双方具有明确的意思表示且明知协议内容方可有效，举证规则应同上述遗嘱举证规则相同，且分家单和遗嘱具有的相同情况即小女儿具有抚养照顾被告的义务，而小女儿并没有实际履行抚养照顾义务，故分家单也不具有法律效力。

8、涉案房产的居住使用问题：四套房产归属被告所有，但原告四人均是被安置人，并享有拆迁安置补偿政策，所以原告还是对回迁安置房产享有居住使用权的，如何界定原告享有多少居住使用面积，本人认为，应在尊重产权人即被告意见的情况下，由法院根据实际情况判决由原告居住使用。

上述分析得到法院采纳，最终法院判决由原告四人居住使用一套房产，而被告同时偿还小女儿相关债权20万元。

由以上法律规定可以看出，S市政府收回国有土地使用权的法律要件是：由S市国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，再由S市人民政府对土地储备计划批准，并报上级国土资源管理部门备案，而后对土地储备计划依法实施。在此之后，由土地储备中心与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，才能由土地登记机关办理注销土地登记手续。

转自：北京在明律师事务所网站

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