福州继承律师解答：爷爷农村自建房超层建造且无产权证，后续孙辈能否继承确权房屋？

近期，有当事人咨询蔡律师，称其爷爷名下有一幢农村自建房，仅有土地使用权证，无房屋产权证，且该房屋原审批为二层，实际已经建有五层。爷爷现年逾九十，只有两位孙子，无其他子女。当事人担忧在爷爷百年之后，该房屋能否确权至孙子名下？

首先应明确，农村宅基地是否能被继承？根据我国《民法典》及《土地管理法》相关规定，农村宅基地本身不具备继承的属性，宅基地的所有权归属于村农民集体，而非农户所有，农户仅享有使用权，因此宅基地使用权不能被继承，但建于宅基地上的自建房可作为遗产继承。根据（2020）冀06民终5452号判决“宅基地使用权人对集体所有的土地享有占有、使用的权利，但该权利不能被继承。当使用权人去世后，其继承人只能继承宅基地上的附着财产，不能单独继承宅基地使用权。”因房地无法分离，继承人继承房屋所有权后，会随之获得该房屋所占宅基地的使用权。其次，自建房的合法性需要满足用地合法及建设合法两个方面。取得宅基地使用权证即为用地合法，而建设合法需要房屋建造如层数、面积等符合规划审批。

就本案而言，被继承人仅有土地使用权证而无产权证，且自建房超过审批层数建造，若孙辈想将自建房作为爷爷遗产依法继承，不论是主张继承土地使用权还是分割房屋份额，可能都会因房屋合法性无法确定而不被法院支持。如（2021）粤0605民初29186号判决“原告主张继承何某4名下的土地使用权，依据我国现有的土地政策，宅基地所有权属于农民集体所有，其使用权附随上盖房屋所有权而发生转移，而案涉上盖房屋未办理房产登记，原告亦未能提交案涉房屋的合法报建手续。据此，原告现有证据不足以证明诉争土地的上盖房屋系被继承人何某4的个人合法财产，在未能确定房屋合法性的前提下，本院不能单独对宅基地使用权进行处理。”及（2019）苏0684民初3423号判决“案涉房屋虽然办理了建房申请，但无产权证，且案涉房屋实际情况与建房批复审批并不完全相符。建房用地审批表仅是同意建房的审批意见，不是对房屋合法性的最终审查结果。所以目前本院不宜对案涉房屋进行确权，原告的本次起诉应予驳回。待案涉房屋的合法性得到确认后，原告可以另行起诉。”

以上法院观点认为房屋不具合法性的主要因素一为无产权证，二为建房手续不合法。由于农村宅基地房屋的所有权具有特殊性，并非严格意义上的权属所有人，而是使用权人。权属问题不能仅凭宅基地使用权证登记情况简单判定，而应综合考虑农村自建房特点、建房时间、出资情况、使用情况等因素。本案中爷爷的自建房已建有二十年有余，关于权属问题可参考（2020）闽0205民初1780号判决“案涉房屋所在的宅基地使用权，系杏集集（97）字第12445号《集体土地建设用地使用证》，由李明清于1993年12月7日申请，于1997年8月28日获得，土地使用权者记载为李明清。因此，李明清拥有案涉房屋所在的宅基地使用权。李明清拥有案涉房屋的集体土地使用权及房屋所有权，从民事所有权的角度而言，已经从形式上到实际上都达到完整。”也就是说，本案中即使爷爷无产权证，但可据建房时间及使用情况等综合因素确认自建房权属。至于超额建造部分是否属于违建，则应由有关行政机关进行认定和处理，通过补办手续或拆除违建部分补正房屋“合法性”后，再进行继承。

若爷爷的自建房可依法由继承人继承，那么孙辈的继承权如何实现？可通过两种方式，一为遗嘱继承，二为代位继承。若爷爷立有遗嘱指定房屋由孙子继承，则优先按遗嘱执行。未立有遗嘱的情况下，由于孙子非第一顺序继承人，若爷爷无子女，且孙子的父亲已先于爷爷去世，则孙子可代位继承其父的份额。由于农村宅基地的特殊性，若孙辈非农民集体经济组织成员，因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。