一文理清：农村宅基地上的房屋能否买卖、赠与、继承给子女或他人？

农村房屋转让涉及宅基地所有权、宅基地使用权、宅基地上房屋的所有权。宅基地所有权属于集体所有无法转让，我们通常所说的转让农村房屋实际只针对宅基地的使用权以及地上房屋所有权。

现行法律并没有直接对农村房屋的所有权转让进行限制，但基于“房随地走”的基本原则，限制宅基地使用权转让实际即是限制地上房屋的转让，主要规定《土地管理法》《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等法律、行政法规中。

一、农村房屋不得买卖、赠与非本村集体居民

与非本村集体居民签订的农村买卖合同无效，实践中已有广泛案例，基本已是司法界的共识。但对于赠与的效力，实践中相对案例较小。但无论是买卖还是赠与，法院最终是依据是否违反法律强制性规定判断合同效力。而无论赠与还是转让都违反“农民集体所有的土地的使用权不得出让转让或出租用于非农建设。”这一强制性法律规定，因此赠与行为同样无效，相关案例：北京市第三中级人民法院(2022)京03民终15431号民事判决，法院认为：许某1将集体土地上建造的房屋赠予给安某1的行为违反了法律强制性规定，应属无效，故无论许某1赠予的是老房还是新房，赠予行为均无效。另，安某1没有集体经济组织成员的身份，其不享有集体土地使用权，无权以出资建房为依据获得两块宅基地上房屋所有权。

但需要说明的是，如果后续受让方又转入该集体经济组织，则法院亦有可能认定合同效力。

二、农村房屋、赠与买卖必须符合相应条件：受让方系本村集体村民且满足“一宅一户”政策

《不动产登记操作规范》（试行）明确规定“受让方为本集体经济组织的成员且符合宅基地申请条件，但因继承房屋以及人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的除外；”

《土地管理法》第六十二条“第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”因此，受让方要想取得农村房屋，必须满足“一宅一户”政策，其名下不能拥有农村房屋。

一般来说，具体的过户流程包括：1、原宅基地和现宅基地使用者共同向村民委员会申请；2、村委会向国土资源所申请；3、国土资源所地籍调查，或国土局地籍调查，公示十五日。4、公示期满后，由所报国土资源局进行办理。

三、宅基地上建有房产，农村居民和城镇居民均可基于“地随房走”继承宅基地使用权，且不受一宅一户政策限制，若是未建有房产，则不能单独继承宅基地使用权

如前所述，宅基地原则上只能由同一集体经济组织下的村民享有，但若宅基地上已经建有房屋，则该房屋属于个人所有，法律只限制宅基地转让，并未限制地上房屋的继承，因此宅基地上房屋当然可由城镇居民继承，而基于“地随房走”的基本原则，相应的宅基地使用权亦应由相应继承人继承。2020年，自然资源部等多部门联合对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出明确答复：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

《不动产登记操作规范（试行）》第10.3.5条亦明确规定“已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承取得宅基地使用权及房屋所有权的，在不动产权属证书附记栏记载该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人。”基于对私有财产的保护，根据继承关系取得房屋所有权，法律并不限制主体资格，即便违反一宅一户政策，亦可取得相应房屋所有权。

但若是宅基地上未建有房产，在宅基地使用权人过世后，宅基地使用权需重新收归村集体进行管理，相应继承人即无法继承宅基地使用权。当然，若是继承人符合相应宅基地的申请条件，则原则上可以申请继续使用该块宅基地。

四、通过执行拍卖取得宅基地上房屋，亦需满足相应政策

除了正常赠与、买卖、继承的方式取得宅基地上房屋，实践中还有一种特殊方式取得，即通过执行拍卖程序取得。但在法院在挂网拍卖时亦会明确“涉案土地性质属农村宅基地，竞买意向人的宅基地受让资格需向本人户口所在地镇（街）不动产登记部门提出宅基地受让资格的书面查询申请，且需符合‘一户一宅’条件和维持集体所有权不变。资格审查手续应于拍（变）卖前3个工作日向本院提交由村委会及相关部门出具的合法有效的证明（证明要注明竞买人为本村村民、名下没有任何宅基地、符合‘一户一宅’条件这三个情况），资格经法院确认后方能进行委托或参拍，竞买人没有按期或不向本院提交符合条件的资格证明又参加竞拍的，本院不予办理过户交接手续，由竞买人自行承担相应的法律责任。”要想通过购买拍卖物的方式取得宅基地上房屋和相应宅基地使用权，亦必须满足相应政策。