房产的继承采用哪种方式最划算？–福州继承律师推荐阅读

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在之前的文章《婚前财产与婚后财产，你的房子到底属于谁？》一文中，一些楼粉问到房产继承的问题，因为与房产的权属紧密相关，因此，今天就继承进行重点解读。

本文关键词：

1、 房产继承需判定所有权归属

2、房产继承的几种方式

3、哪种继承方式最划算？

（一）房产继承需判定所有权归属

从房产权属与房产继承的关系上看，两者是有因果关系的。房产权属是对不动产物权的确认，而房产继承是在此基础上，进行不动产物权转移或变更的一种方式。

因此，从这个角度上看，关于房产继承需要先明确不动产的所有权。

也就是说，非不动产所有权拥有者，没有权利进行不动产的处置（包括继承的指定），其擅自处置的行为也不会得到法律的支持。

通常情况下，不动产所有权取得的依据是登记。因此，在此前提及文章中，关于婚姻关系的解除，涉及财产（包括房产）的分割，需要通过登记情况来判定所有权。

举个例子：A与B两夫妻签订《自愿离婚协议书》，并约定房产归A所有，但是双方未进行不动产物权的转让登记。之后，A将不动产指定为C继承，当C行使继承权时，却发现其主张得不到法律的支持。

问题出在哪里？其实，就出在所有权的判定上。

虽然离婚时约定了房产归A所有，但是由于双方没有将不动物权转至A名下，因此，A也没有房产的完全所有权。最终，导致了A所指定的继承关系也不合法。

这在《物权法》中有明确的表述：

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

套用回前面举的例子，关于离婚后财产/房产的分割，并不是一纸协议在手就是稳妥的。还需要进行物权的登记（转让），以确认100%的所有权。因此，在涉及继承问题时，依据房产所有权情况，才能进行继承合法性的判定。

（二）房产继承的几种方式

在厘清房产的所有权问题后，我们来具体剖析涉及房产继承的相关问题。

当然，这里有一个前提，必须是个人合法房产。

实际上，房产的继承，是一种房产所有权的转移方式。其中包括买卖、赠与和继承。

房产的买卖，非常普遍，就是我们常说的二手房交易。只不过在继承的层面上，是亲属间进行的房产买卖，涉及具体的情况与二手房交易无异。因此，不过多展开。

而赠与的情况，与继承最大的差别，主要是被继承是否身故。

也就是说，如果父母想要在生前将房产过户给子女的话，是不能通过继承的方式实现的，法律规定的继承权，只是继承人享有的一种期待权，如果被继承人没有死亡，继承关系就不会发生。

因此，房产的继承，是可以通过生前赠与的方式达成的。只不过，直系亲属间通过生前赠与实现所有权的变更，一共需要缴纳3.1%的契税和印花税。

通常情况下，我们所说的房产继承，大多情况下是指被继承人身故，继承人通过遗嘱继承或法定继承方式获得房产的情况。

这其中涉及到的两种继承方式，又各有不同（无遗嘱或者遗嘱继承人丧失继承权，进入法定继承，法定继承按《继承法》法定顺位继承）。

遗嘱继承，需要对遗嘱进行公证。因为，未经公证的遗嘱由于无法确认是被继承人最后的一份有效遗嘱，所以一般不会被采用为继承依据。

而法定继承，主要看各顺序的继承人（一般是第一顺位继承人，包括配偶、子女、父母）。需要注意的是，各顺序的继承人享受同等的继承权，也可以单方面放弃继承权。

拿第一顺位继承来说，父母、子女、配偶的继承权是同等的，假如都不愿意放弃继承，那么一般会按照等分的方式来分割继承份额。

就房产继承而言，虽然没有必须要公证的硬性要求，但是，不同地方房管部门的要求会有不同。

从昆明本地来看，目前继承房产是需要进行公证的。

（三）哪种继承方式最划算？

前述已经说到，房产的继承，实际操作可以通过买卖、赠与和继承三种方式来实现。

那么具体哪种方式比较划算（所支付的费用少）呢？

我们先来算一笔账：

计算假设的前提条件是：住房超过5年且不是卖方家庭唯一住房，成交总价为100w。

首先看，通过买卖住房实现继承的方式，卖方需要缴纳个人所得税1w元；而买方我们以最高的契税（第三套及以上）3%计算，买方需支付的契税为3w。

也就是说，通过买卖实现房产继承，买卖双方一共会产生4w元的税费。

再看赠与的方式，赠与人需要支付500元的印花税；而受赠人需支付的契税和印花税总额为30500元。

通过赠与实现房产继承，买卖双方一共会产生3.1w元的税费。

最后看继承，继承人只需要支付500元的印花税。即通继承的方式来实现房产所有权的变更一共只产生500元的税费。

看似继承的方式比较划算，因为支付的税费比较少。但是，这只是被继承人与继承人涉及房产权属转移的一个层面。

另一个层面是，相关法律法规中涉及到赠与或继承的房产，再转卖需要征缴20%的个人所得税（假如是唯一住房且继承过户后满五年可以申请免征）。

也就是说，继承的房产，再转卖的话，个人所得税税额=（出售交易总额－房产原来的登记价格－相关的合理费用）×20%。

这与通过买卖来实现继承，所缴纳的税费要高得多。

因此，可以看出，直系亲属间通过买卖来实现房产所有权的变更是最为划算的。

而且，对于继承后房产的处置，并没有相应的后顾之忧。